(주)닥터빌드C&D

1. 꼭 알아야 할
건축용어 2. 부지매입부터
준공까지 3. 건축에
소요되는 비용 4. 수량산출서와
공 내역서 5. 건축 산재보험에
관한 이야기 6. 건축공사
이행단계별 보증제도 7. 도급계약시
부가세 부담

1. 꼭 알아야 할 건축용어

처음 건축을 접한 건축주라면 헷갈리거나 정확한 의미를 모르는 용어들이 많습니다.
건축주라면 반드시 알아야 할 용어부터 정리하도록 하겠습니다.

건폐율? 용적률?

건축의 가장 기본이 되는 건축용어로 의외로 이 두가지 용어를 잘 모르거나 혼동하시는 분들이 많습니다.

건폐율은 건축을 하기 위하여 대지에 건축을 할 수 있는 법적인 한도규정을 말하며 국토의 계획과 이용에 관한 법률에 용도지역, 용도지구별 건축물에 대한 건폐율과 용적률을 규정하고 있습니다.

하지만 국토계획법 시행령의 수치는 이 범위 안에서 구체적인 건폐율을 해당 지자체의 조례로 정하라는 것일 뿐 더 이상의 의미가 없습니다.

개별 토지의 건폐율과 용적률 수치는 건축 대상지의 해당 지역의 인구밀도 및 용도지역 특성 등을 참고하여 지자체 ‘도시계획조례’에서 정하고 있습니다.

용도지역별 국토계획법 시행령의 건폐율과 서울시에서 도시계획조례로 정한 건폐율입니다.
실제 지자체의 조례와 큰 차이를 보이고 있습니다.

01.건폐율

건폐율의 개념은 “대지면적에 대한 건축면적의 크기 비율＂을 말합니다.

건폐율을 규제하는 목적은 대지안에 최소한의 공지를 확보 함으로서 건축물의 과밀을 방지하여, 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성하고자 하는 것입니다.

더불어 화재 기타의 재해발생 시 연소의 차단이나, 소화 피난 등에 필요한 공간을 확보하는 목적이 있습니다.

l 보기만 해도 빽빽한 노후 주택들입니다. 건폐율 제한이나 상한이 없다면 지금도 이런 풍경들을 쉽게 볼 수 있을 것입니다.

건폐율을 공식으로 표시해 보면 다음과 같습니다.

건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100

100평 짜리 대지를 갖고 있는 건축주님의 토지에 건폐율이 60%라면 건축을 할 수 있는 건축면적은 60평까지 가능합니다.
쉽게 말해서 건폐율이 클 수록 건물을 넓게 지을 수 있다는 의미이고 그만큼 대지를 효율적으로 이용할 수 있다는 의미입니다.
당연히 건폐율이 높은 토지가 낮은 토지에 비해 가격이 높겠죠?

여기서 주의할 점은 건폐율에서 말하는 건축면적과 건축 연면적을 절대로 헷갈리지 마셔야 합니다.

02.용적률

용적률의 개념은 대지면적에 대한 건축물의 ‘연면적’ 비율을 말합니다. 건축면적이 아닌 건축물의 연면적입니다.
건축물의 연면적 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말합니다. 용적률을 공식으로 표현하면 아래와 같습니다.

용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100

l 그림으로 보는 용적률의 설명, 지하층 및 필로티 주차장 면적은 제외됩니다.
[출처=국토교통부 만화로 보는 건축여행]

용적률의 예를 설명해 보자면 100평의 대지가 있습니다. 앞서 말씀드린 것 처럼 건폐율은 60%라서 각 층의 바닥면적을 60평으로 3층 건물을 지었습니다.
그러면 이 건물의 연면적(각 층의 바닥면적)은 180평이 되고 용적률은 180%가 됩니다.

여기서 주의 하실 점은 용적률을 계산할 때 건축 연면적에는 지하층의 바닥면적, 필로티 주차장 면적 등은 포함되지 않습니다.

'용적률이 클수록 대지면적에 비해서 건축물의 연면적 비율이 높다' 즉, '그만큼 건물을 높게 지었다' 라는 것을 의미합니다.
그러므로 용적률이 높은 토지 역시 낮은 토지보다 가격이 높습니다.

발코니/베란다/테라스/포치 비교

[출처=국토교통부 만화로 보는 건축여행]

은근히 헷갈리는 용어들을 준비해봤습니다. 하지만 알고 보면 정말 간단합니다.

[발코니]
우리말로는 '노대' 라고 합니다. 건축물의 외벽으로 튀어나온 실, 내외 완충공간으로 집 건축의 평면적의 한 부분을 차지하지 않고 나와 있는 여유공간을 의미합니다.

[베란다]
아래층과 위층의 면적차이로 생긴 공간으로, 쉽게 말해서 아래층의 옥상공간으로 생긴 공간을 뜻합니다. 참고로 베란다를 확장 하는 것은 불법입니다. 우리가 흔히 말하는 아파트 베란다는 사실 발코니라고 보시면 됩니다.

[테라스]
실내 바닥 높이보다 20cm가량 낮은 곳에 전용정원 형태로 만든 공간으로 1층에 설치됩니다. 지붕이 없이 일반 땅위에 조성해야 하며, 2층 이상 주거에 마련된 공간은 베란다로 분류 됩니다.

[포치]
건물의 현관 또는 출입구의 바깥쪽에 튀어나와 지붕으로 덮인 부분을 말합니다. 입구에 가깝게 세운 차에 승강 할때나, 걸어서 입구에 도달한 사람들이 우선 비바람을 피하기 위한 목적 등으로 설치됩니다.

다중주택/다가구주택/다세대주택/연립주택의 구별

건축법에서는 단독주택과 공동주택을 구분하고 있습니다. 이 둘의 구분은 소유권에 따라 진행됩니다. 소유권이 1인에게 있으면 단독주택이라고 할 수 있으며,
구분소유가 가능하다면 공동주택이라고 볼 수 있습니다.

l 단독소유, 구분소유 여부에 따라 나뉩니다. 다가구 주택의 경우 단독주택으로 분류됩니다.

01.다중 주택과 다가구 주택의 차이점

건축법상 다중주택과 다가구주택은 둘다 단독주택으로 분류되며, 가장 큰 차이점은 연면적의 크기와 주거형태가 ‘비독립가구’인지 ‘독립가구’로 볼 수 있습니다.

이는 개별 취사시설의 유무로 판단 할 수 있습니다. 다중주택의 경우 각 실 별로 욕실은 설치 할 수 있으나 취사시설을 설치할 수 없습니다.

02.다가구 주택과 다세대 주택의 차이점

역시 가장 큰 차이점은 소유권에 있습니다. 다가구 주택의 경우 단독 소유이며 각 가구별 임대가 가능하고 다세대주택의 경우 구분소유가 가능하여 각 세대별 분양이 가능 하다는 차이점이 있습니다.

그 밖에도 층수에서 차이가 있습니다. 단, 층수와 면적의 경우 용도상 주택만 포함됩니다.

03.다세대 주택과 연립 주택의 차이점

다세대와 연립주택은 같은 공동주택에 속해 있으며 둘의 차이는 660m2 이하냐, 초과냐에 따라서 구분하시면 쉽게 이해가 가실 겁니다. 참고로 아파트의 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택을 의미합니다.

이상으로 건축주가 꼭 알아야 할 단어들의 뜻을 알아보았습니다.
어려운 개념은 아니지만 자주 헷갈릴 수 있는 개념으로 건축주라면 반드시 알아야 할 개념입니다.

2. 부지 매입부터 준공까지

건축은 부지매입을 시작으로 수많은 단계들이 존재합니다.
이번 페이지에서는 건축주께서 건축의 수 많은 과정들 중에서 쉽게 이해할 수 있도록 대략적인 과정을 설명하도록 하겠습니다.

01.부지매입

건축의 시작이라고 할 수 있는 아주 중요한 단계입니다.

단순히 저렴하다가 좋은 건축부지가 아니며, 어떤 종류의 건축물 건축이 가능한지, 어느 정도의 규모와 구조의 건축이 가능한 부지인지 등을 판단해야 합니다.

l 간혹가다 이런 재수 없는(?) 일도 생깁니다. 그만큼 부지 매입에 신중을 기해야 합니다.
[출처=네이버 지식인]

지형, 지목, 도로가 인접 여부, 용도지역 및 공법상 제한사항 등을 반드시 꼼꼼하고 세밀하게 확인하신 후 부지를 매입해야 합니다.
건축주의 판단이 힘들 경우 근처 전문가들의 자문을 얻는 것을 추천합니다.

02.건축설계

건축을 하고자 하는 건축물에 대한 설계 경험이 많은 전문건축사에 최적의 기획설계를 통해 건축사를 선정 후 설계를 진행합니다.

안전, 기능, 품질향상을 위하여 반드시 제대로 된 건축사가 설계를 진행 해야 합니다.

03.건축허가

건축허가란?

건축주가 건축설계를 의뢰 후 건축사가 건축주의 요구사항을 각종 건축법 및 기타법령을 검토하여 적용해서 설계를 진행하고 설계완료 후 각종 서류와 설계도면은 허가권자(시,구,군)에 신청을 하는 행위를 뜻합니다.

건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유권 관계서류, 현장조사서 등을 기본설계서에 첨부하여 각 시,군,구 건축과에 제출하면 건축과에서는 관련규정을 따져 유관부서와 검토하여 적합할 경우 허가처리를 해줍니다.

준공시에 허가조건의 이행여부를 확인하니 잊지 말고 건축허가증 교부 시 '건축 허가조건' 은 꼭 확인해야 합니다.

참고로 신축의 경우 연면적 100㎡( 약 30평)를 초과한다면 건축 '허가' 를 반드시 받아야 하며, 건축허가를 득한지 1년이 지나서도 공사 착공신고서를 제출하지 않으면 건축허가가 취소됩니다. (사정이 있을 경우 허가 후 1년 이내 착공연기서 제출 시 최대 1년 연기가 가능합니다)

04.착공신고 및 공사감리

착공신고는 시,군,구청에서 건축허가를 득한 후 공사를 시작하겠다고 알리는 과정입니다.

간단하게 말하자면 설계가 완료 된 후 감리자와의 계약체결, 시공사와의 계약체결 후 착공신고를 접수 합니다.
허가권자는 해당 사항 등을 검토하여 착공신고필증을 교부 합니다.

착공신고에 필요한 서류는 다음과 같습니다.

① 착공신고서
② 설계계약서
③ 감리계약서
④ 시공사 관련 서류
    - 시공사 면허 및 사업자에 관련된 서류
     (인감증명,인감신고,법인등기부,건설업면허증,국세 및 지방세 완납증명서)
    - 공사계약서
    - 공사예정 공정표
    - 공사관리자 현장대리인계
    - 비산먼지 발생사업 신고필증 (일정 기준에 해당될 시)
    - 특정공사신고필증 (일정 조건에 해당 될 시)
    - 폐기물배출자 신고필증
    - 안전관리계획서, 품질관리계획서

보통은 건축주에게 위임을 받아서 설계를 진행한 건축사사무소에서 대리하는 경우가 흔합니다.

05.착공

착공의 경우 건축물의 종류에 따라 각 공정이 다르고 세세하게 나누어 보면 100여가지 이상의 공정으로 구성되지만 이번 페이지에서는 쉽게 이해할 수 있도록 큰 과정 위주로 살펴보도록 하겠습니다.

철거공사

건축주가 매입했거나, 현재 살고 있는 구옥이 있다면 신축을 위해 철거공사를 진행해야 합니다.

철거공사는 철거예정 건축물의 지상과 지하의 건축 및 토목 구조물의 안전을 위해 철거장비 설치위치, 인력관리, 인접지 피해방지, 안전관리 등에 대한 계획을 수립하여 철거를 진행합니다.

■ 철거공사의 순서
    ① 지중에 설치된 가스관 및 매설된 각종 건축설비와, 전기, 수도 등의 폐전, 폐관등을 확인
    ② 기존 구옥의 정화조 등을 확인하여 정화조 청소 및 정화조 폐기 등 진행
    ③ 철거 전 석면존재 여부 조사 → 석면 발견 시 관할 구청 신고 후 석면철거 (감리자 지정)
    ④ 철거 감리자 지정 및 철거신고 → 철거공사 진행
    ⑤ 철거 공사 후 건축물대장 말소 정리 및 등기촉탁
    ⑥ 철거 공사 후 경계측량 신청 (통상 신청 후 2주이상 걸리니 시기에 맞게 미리 신청)

지질조사

l 지질 조사의 예, 지하층이 계획되어 있는 경우에는 해당 부지의 지질조사를 반드시 진행해야 합니다.

■ 현황조사: 부지 및 주변환경 조사, 부지의 고저 및 경계측량과 도로상황 등 파악합니다.
■ 대지 및 기반조사: 공사부지와 주변 지반의 토지, 지반과 내력 등 조사 합니다.

가설공사

울타리, 공사용 동력, 용수설비, 안전설비 등 임시시설, 비계 추락 방지를 위한 낙하물 방지망 등 설치를 말합니다.

토공사(파기)

건설공사에서 흙을 깎거나 쌓는 작업 및 흙을 운반하는 작업 등 흙을 대상으로 하는 공사를 말합니다. 건물의 뿌리를 담당할 토대인 기초공사를 하기 위해서 터파기를 진행합니다.

파기공사와 흙막이 공사가 있으며 흙막이는 파기 깊이가 3미터 이상인 경우 붕괴위험을 방지하기 위한 흙막이 공사를 진행합니다.

기초공사

l 버림기초 콘크리트 타설입니다.

기초공사는 상부 구조물의 하중을 지반에 전달, 구조물을 안전하게 지지하는 구조부분을 만드는 공사로서 구조물의 가장 중요한 부분으로 안정성, 내구성, 경제성을 고려하여 시공해야 합니다.

건물의 토대를 만들 공간을 확보했다면 철근을 배치하기전 콘크리트를 부어서 공사를 하는데 흔히 버림 기초 콘크리트 타설공사라고 합니다. 토질의 상태, 건물의 규모, 형태에 따라 기초용 버림 콘크리트를 타설하는 방법은 제각기 다른데, 버림부터 철근을 배근할 때도 있고, 타설전에 우레탄 지를 미리 널어두는 경우도 있습니다.

버림 타설이후 기초 바닥용 구조물을 만드는 작업을 하는데 통상적으로 소규모 건축물에서는 매트 기초공사를 진행합니다.

골조공사

l 철근 조립 과정의 사진입니다.

① 철근조립 : 철근콘크리트 공사의 골격에 해당하는 것으로 규격과 이음 등을 고려하여 조립합니다.

l 거푸집 설치 과정의 사진입니다.

② 거푸집설치 : 벽과 기둥의 철근 배근 작업이 어느정도 완성되었으면, 형틀 조립작업을 시작한다. 조그마한 면적이나, 곡선이나 굴곡이 있는 부분을 제외하고 대부분의 벽의 형틀은 국내에서는 유로폼이라는 규격화된 형틀을 사용합니다.

l 콘크리트 타설의 예

③ 콘크리트타설 : 앞서 버림기초를 타설하는 것과 마찬가지로 구석구석 콘크리트 배합물이 잘 들어가도록 신경써서 투입해야한다.
자갈과 모레사이로 공기나 틈이생겨 제대로 타설되지않는 경우가 많으니 바이브레이터를 이용하거나 재래식으로 거푸집을 망치로 두들기거나, 타설물에 막대기를 넣어 구석구석 들어가도록 쑤시기도 합니다.
물처럼 유연하게 퍼져나가지 않기 때문에 여러곳을 번갈아가며 골고루 뿌려주는 것을 반복해야하는데, 한 곳에만 계속 부어줄 경우 제대로 잘 퍼지지 않기 때문입니다.
기둥의 경우 만약 바닥 슬라브와 연결되어 거푸집이 짜여있다면, 일단 바닥에 타설물을 쏘아주어 자연스럽게 기둥사이로 미끄러 들어가게 타설하는데, 외부공기와 함께 빨리 쏟아져 공백이 생기지 않게 하기 위해서입니다.

④ 양생: 굳지 않은 콘크리트를 강한 햇빛과 낮은 온도, 충격, 비바람 등으로부터 보호하여 잘 굳도록 하는 과정입니다.

⑤ 거푸집제거: 콘크리트가 완전히 굳은 후 거푸집을 제거하여 콘크리트 공사를 완료 합니다.

06.사용승인 신청안내

사용승인이란 건축물의 공사가 완료되면 건축물의 사용을 위해 인허가청에서 사용승인서를 받는 행위를 말합니다.

사용승인을 신청하기 위해서는 공사감리자를 지정한 건축주가 감리자에게 감리완료보고서를 사용승인 신청서에 첨부하도록 조치해야 합니다. 공사감리자를 지정하지 아니한 소규모 건축물은 담당공무원이 현장을 점검하여 합격된 건축물에 한해 상용승인서를 교부합니다.

사용승인 현장조사/검사 내용

- 건축물이 법에 따른 설계도서에 따라 시공되었는지 여부 확인

- 감리완료보고서, 공사완료도서 등 서류 및 도서의 적합성 확인

- 건축조례가 정하는 건축물은 제3의 건축사에게 위탁하여 사용승인 현장조사/검사를 하게 할 수 있음

사용승인 신청 시 유의사항

- 사용승인 신청시에는 공사 중 변경된 사항을 반영한 설계도서 제출

- 허가조건에 따라 공정별 사진(하수관 연결), 시험성적서(단열재 등), 제품사양서(철골, 철근, 레미콘 등 주요자재)등 사용승인에 필요한 자료를 감리자에 제출

- 사용승인을 득하지 않고 사용 시 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

- 건축허가 사항 및 사용승인 사항을 위반하여 무단용도변경 및 무단 증축 적발시에는 건축이행강제금 부과

3. 건축에 소요되는 비용

건축에 소요되는 비용은 건축 공정만큼이나 여러가지 항목으로 구성됩니다.
물론 모든 건축물에 동일하게 적용되는 것은 아니겠지만 기본적으로 건축주가 알아야 하는 항목들을 정리해보고 살펴 보도록 하겠습니다.

토지매입비 및 관련비용

① 토지매입비용

: 건축을 하려면 땅이 있어야 합니다. 이미 토지를 소유하고 계신 건축주라면 따지지 않아도 되는 항목이지만 토지매입부터 진행한다고 가정하에 진행하도록 하겠습니다.

② 토지 취등록세 및 기타 비용

: 기본적으로 토지의 취득세는 매매가액의 4.6%입니다. 자세한 항목을 보자면 취득세 4%, 농특세 0.2%, 지방교육세 0.4%로 구성되어 있습니다.

농지(전, 답, 과수원)의 경우 3.4%이며, 도시지역의 농지취득세는 4.4%입니다.

기타 비용의 경우 등기대행료 및 중개수수료 비용 등이 있습니다.

설계비 및 감리비용

설계비의 경우 건축주가 원하는 건축물의 유형과 크기 부지의 상황, 그리고 건축사마다 다르지만 평균적으로 1평(3.3㎡)당 10~15만원선으로 진행됩니다.
감리비의 경우도 평균적으로 1평(3.3 ㎡)당 8~10만원의 감리비용이 들어갑니다.

단 설계나 감리비용의 경우는 건축물의 종류와 부지모양과 위치에 따라 다를 수 있으니 참고만 부탁드립니다.

각종 인허가 비용 및 경계, 지적현황 측량비용

1) 각종 인허가 비용

: 설계도면 완성 후 건축을 해도 된다는 지자체 승인을 받아야 합니다. 이때 각종 비용들이 발생하는데 비용의 경우 지자체별로 상이하기 때문에 공사를 할 건축부지가 속한 관할 구청에 확인을 해야 합니다.

2) 경계, 지적현황 측량비용

: 지적공사에서 진행하는 것으로 지적공사 홈페이지에서 신청할 수 있습니다. 비용은 대지의 면적별로 다릅니다.

건축 공사비

1) 직접공사비

: 건축사가 설계한 건축물의 연면적(공사면적) 기준으로 산정합니다. (발코니 확장 부분 등을 포함)
건축물의 유형에 따라, 건축주가 선호하는 외장 마감재, 내장재에 따라서 변경 편차가 큰 항목 입니다. 크게는 재료비와 노무비 항목으로 구성되어 있습니다.

2) 간접공사비

: 공사의 시공을 위하여 공통적으로 소요되는 법정경비와 그 밖의 부수적인 비용을 말하며 직접공사비의 총액에 비용별로 일정 요율을 곱하여 산정합니다.
간접 공사비에는 공사현장의 현장근로자의 산재보험, 고용보험, 건강보험, 연금보험, 노인장기요양보험, 퇴직공제부금, 안전관리 비용 등 으로 구성되어 있습니다.

3) 그 외

: 직접공사비와 간접공사비외 현장관리비, 시공사의 이윤, 부가가치세 등의 항목으로 구성되어 있습니다.

기타비용 (제세공과금, 민원처리비, 판매관리비, 하수원인자 부담금 등)

1) 각종 제세공과금

: 준공 이후 보존등기비(공사비3.2%), 근저당 설정비용, 주택채권매입, 도시계획세, 지방교육세, 농어촌 특별세 및 기타 비용들이 들어갑니다.

2) 하수원인자 부담금

: 건축물 용도별 1일 오수발생량 바닥면적 * 지자체별 톤 당금액 등으로 계산되나, 1일 10톤 미만의 경우 미부과 됩니다.

3) 민원처리비 및 분양대행수수료

: 건축을 진행할 때 예기치 못한 민원을 처리하는 비용 및 준공 이후 분양에 관련된 비용입니다.

4. 수량산출서와 공 내역서

- 건축도급계약 및 시공단계 -

정확한 견적과 수량산출서의 관계

“설계는 다 받았는데 시공사 견적만 따로 받을 수 있을까요?”
“견적을 받는데 설계도면 말고도 필요한 것이 있습니까?”

위와 같이 견적에 관해 물어 보시는 건축주님들이 생각보다 많습니다.

‘견적’은 사실상 건축에서 건축주님들이 가장 비중을 많이 두시고 걱정하고 고민하시는 부분이기 때문입니다.
정확한 견적 산정을 위해서는 ① 수량산출서 및 내역서 ② 공 내역서가 있어야 합니다.

이 두가지가 반드시 있어야만 정확한 견적을 받을 수 있습니다.

수량산출서 및 내역서의 필요성

“건설사에서 알아서 내역서를 만들어 주는데, 돈 들여서 할 필요가 있어요?” 라는 말을 듣는 경우가 있습니다.

이것은 건축주에 입장에서 보면 호랑이 소굴로 자진해서 뛰어 들어가도 되냐는 말과 동일하다고 봅니다.
설계도면이 조립설명서의 개념이라면, 수량산출서와 내역서는 건축주의 현장의 공사비가 얼마인지를 보여주는 근거가 됩니다.

“수량산출서“란 건축물에 들어갈 철근, 레미콘, 페인트 등의 공사에 필요한 자재와 시공량을 도면에 근거하여 적산사무소에서 계산해서 산출한 자료입니다. 각각 층별, 실별로 물량이 산출됩니다.

“내역서＂는 공사비 내역서의 준말로 수량산출서를 근거로 전체 공사를 각 공종으로 구분하고, 품명과 규격, 수량, 단가 등을 기재한 것입니다.

설계도면만 가지고 각 시공사에게 견적을 받으시면 시공사마다 필요하다고 계산해내는 자재들의 수량이 제 각각이기 때문에 수량산출서와 내역서가 필요합니다.

예를 들어 다섯군데 시공사로부터 견적을 받았다고 가정해 봅시다.

시공사마다 필요한 자재의 수량이 다르게 표기되어 있다면 건축주님께서는 어느 시공사의 수량이 기준이 되고 신뢰할 수 있는지 몰라 혼란스러울 것입니다.
이런 상황을 예방하기 위해서 적산사무소에서 각 자재의 필요수량을 계산해 놓은 것이 바로 수량산출서와 내역서 입니다.
기본적으로 건축사고를 방지하기 위한 최고의 예방주사 중 하나입니다.

공 내역서의 필요성

“공 내역서“란 수량산출서를 바탕으로 만든 각각의 모든 공종들을 알파벳으로 따지면 A부터 Z까지 일정한 순서에 맞춰 배열해놓고 품명과 수량 그리고 규격을 기입한 공사비 내역서에서, 가격란만 공란으로 만들어서 견적비교를 용이하게 만들어 놓은 것을 말합니다.

견적서를 받아 보신 경험이 없는 초보 건축주라면 ‘무슨 말이지?’라고 생각 하실텐데요.

아래 항목들과 같이 큰 공종들만 해도 수십여 가지가 있습니다.

위에 공종만 해도 복잡한데 더 큰 문제는 각각의 (a),(b),(c)에 해당하는 세부공종들이 각 공종별로 최소 다섯 개에서 많게는 수십 여가지가 더 있습니다.

l 공통가설공사에 속하는 공종만 대략 이렇습니다.

즉, 정확한 견적을 받기 위해서는 공종별로 공사에 들어가는 모든 자재들의 품명과 규격, 그리고 수량이 정확히 계산된 공 내역서가 반드시 필요합니다!

정확한 견적서 작성

공사견적서를 받게 되면 약 200여가지의 세부 공종들로 구성된 내역이 포함되어 있습니다.

수량산출서와 공 내역서 없이 견적을 받으시면 각각의 시공사별 자재수량 및 200여가지 공종들의 순서도 다르기 때문에 합리적인 견적비교가 불가능하게 됩니다.

따라서 수량산출서와 공 내역서를 바탕으로 견적을 작성해야 정확한 견적이 만들어지고 이렇게 만들어진 견적을 비교해야 합리적인 견적의 결정이 가능합니다.

수량산출서와 공 내역서 받는 방법

수량산출서와 공 내역서는 반드시 설계계약 시에 포함시켜서 계약을 하셔야 합니다.

만약 설계계약에 포함이 되지 않았더라도 반드시 비용을 들여서라도 견적을 받기 전 적산사무소를 통해 수량산출서와 공 내역서를 받으신 후 시공사에게 견적을 받으시 길 적극 당부 드립니다.

수량산출서와 건축비 내역서(공내역서)가 없는 것은 건축주 스스로 건축분쟁의 원인을 제공 하는 것 이라는 점을 다시한번 말씀 드리고 싶습니다.

5. 건축 산재보험에 관한 이야기

- 건축도급계약 및 시공단계 -

산재 보험은 주택 신축 시 모두 가입해야 하는건 아니지만, 근로복지 공단 안내를 확인해 보면 대부분 가입해야 한다고 보시면 됩니다.

연면적 100㎡ 초과 또는 총 공사 금액이 2천만원 이상인 건축물의 신축은 전부 대상이 됩니다.

l 개인직영공사라고 할지라도 의무가입대상일 경우 반드시 가입해야 합니다.
[출처=근로복지공단 홈페이지]

산재보험 가입방법

고용보험 및 산재보상보험의 보험료징수 등에 관한 법률 제5조,제11조 및 제17조에 근거하여 시공자(건축주)는 공사 착공일로부터 14일 이내에 공사현장 관할 근로복지공단에 "건설공사 보험관계성립신고서"를 제출하고, 성립일로 부터 70일 이내에 보험료를 신고,납부하여야 합니다.

산재보험 미가입 재해에 대한 불이익

재해는 예고없이 찾아오게 마련인데 근로자 본인의 "자해"가 아닌 한, 근로자의 과실 100%라 해도 산재에 해당되고, 치료기간이 3일을 초과하는 경우 4대 보험 미가입이라 해도 산재 처리가 가능합니다.

이 경우 산재 처리를 하게 되면, 밀린 보험료와 연체가산금 납부는 물론이고, 산재로 인해 보상된 금액의 50%를 근로복지공단에서 사업주에게 추가로 구상 청구합니다.

이 때의 보상금액은, 병원 요양비(건강보험 적용이 안 된 총진료비가 되므로 상당히 큰 금액이 됨),
휴업급여(평균임금의 70%), 장해급여(요양 종결 후 신체장애가 남게 되면 그 정도에 따라 지급되는 금액),
유족급여(산재로 근로자가 사망한 경우 지급되는 급여) 등 모든 급여가 다 포함되며,

시기적으로는 재해가 발생한 날로부터 1년이 되는 날이 속한 달의 말일까지(예를 들면 7월 14일 오늘 사고가 발생되면 내년 7월 말까지) 근로복지공단에서 당해 재해로 지급하는 모든 보험급여 총액의 50%를 산재 절차가 종료된 후 사업주에게 청구하게 됩니다.

산재보험료 산정방법은 매년 12월 31일에 요율을 고시하고 있는데, 2017년 산재보험요율은 (공사금액 *39/1000) 입니다.

6. 건축공사 이행단계별 보증제도

- 건축도급계약 및 시공단계 -

건축공사와 관련한 각종의 이행보증제도가 마련되어 있습니다.
건축주를 위한 보증제도로는 계약이행보증, 선급금이행보증, 하자보수보증제도가 있습니다.

경험이 없는 건축주의 입장에서는 기성고 이상의 공사대금의 초과지불, 공사업체의 공사대금 유용의 부분에 대한 것 등을 통제하는 것은 사실상 어렵기 때문에 이러한 제도적인 보증 장치들을 두곤 합니다.

l 건축에 관련된 보증제도입니다. 반드시 적극 활용해야 합니다.

계약이행 보증제도

민간건설공사에 적용되는 ‘민간건설공사 표준도급계약서’ 및 ‘건설공사 표준하도급계약서’에서는 계약보증금을 현금 또는 보증서로 납부하도록 규정하고 있을 뿐이고, 연대보증인이나 공사이행보증에 관한 규정을 두고 있지 않습니다.

따라서 ‘민간건설공사 표준도급계약서’ 또는 ‘건설공사 표준하도급계약서’에 의하는 민간공사계약에서는, 계약이행의 보증방법으로 계약보증금을 납부하는 방법만이 가능하고, 연대보증인을 세우거나 공사이행보증서를 제출하는 방법에 의할 수는 없습니다.

계약보증금을 납부하고 건설공사도급계약을 체결한 건설사가 정당한 이유 없이 계약상의 의무를 이행하지 않는 때에는 해당 계약보증금은 건축주에게 귀속됩니다. 만일, 계약보증금을 보증기관의 보증서로 제출한 경우에는 건축주는 보증기관을 상대로 계약보증금의 지급을 청구하게 됩니다.

계약보증은 건설공사도급계약상의 의무불이행으로 인하여 건축주가 입게 되는 모든 손해에 그 효력이 미치는 것이 원칙입니다.

계약보증의 효력이 미치는 범위를 구체적으로 살펴보면 아래와 같습니다.

1. 공사 지연으로 인한 손해

계약보증금은 건설공사도급계약의 건설사가 그 귀책사유로 도급계약을 불이행하는 경우에 그로 인한 손해배상채무의 이행을 보증하기 위한 것 이므로, 건설사의 귀책사유로 공사의 완공이 지연된 경우, 그 지연으로 인한 손해배상채무도 당연히 계약보증금으로 담보되는 손해의 범위에 속합니다.

건설공사도급계약에서 계약보증금의 약정과 함께 공사 지연에 따른 지체상금의 약정이 있는 경우에 그 지체상금액은 계약보증의 효력이 미치는 범위에 속하므로, 건설사의 동일한 의무불이행에 대하여 계약보증금을 청구하는 외에 별도로 지체상금의 지급을 청구할 수 없습니다.

다만, 계약보증금을 초과한 지체상금을 배상한 다는 규정이 있는 경우에는 그 초과된 부분에 대하여 계약보증금과 별도로 지체상금이 인정될 수 있습니다.

2. 건설사의 선급금 반환의무

건설사의 귀책사유로 인하여 계약이 해제 또는 해지되어 건축주로부터 지급받은 선급금을 반환할 의무가 발생한 경우에, 그 선급금 반환의무는 건설사의 채무불이행에 따른 계약의 해제 또는 해지로 인하여 발생한 것이므로, 특약이 없는 한 계약보증금으로 담보되는 손해의 범위에 속합니다.

선급금 이행보증

선급금이란 건설사로 하여금 공사를 원활하게 진행할 수 있도록 하기 위하여 건축주가 건설사에게 미리 지급하는 공사대금의 일부로써 전체공사와 관련하여 지급하는 공사비 입니다.

건축주는 기성금을 지급할 때마다 선급금 전체금액에서 기성고 비율에 해당하는 선급금을 해당 기성금에서 공제한 나머지 기성금만을 지급하는 방식으로, 순차로 선급금을 공사대금에서 공제하게 되는데, 공사가 도중에 해제 또는 해지된 경우, 건설사는 건축주에게 기성금으로 공제되지 아니한 나머지 선급금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다.

건설사는 선급금을 수령할 경우에, 이러한 선급금 반환채무를 보증하기 위하여 보증기관으로부터 발급받은 보증서를 건축주에게 제출할 의무가 있습니다. 선급금은 노임지급 및 자재확보에 우선 지출해야 합니다.

하도급대금 지급보증

건설사는 건축주로부터 도급받은 건설공사에 대하여 하도급계약을 체결하는 경우, 하수급인에게 하도급대금의 지급을 보증해주어야 하는 것이 원칙입니다.(건설산업기본법 제34조 제2항, 하도급거래공정화에 관한 법률 제13조의 2 제1항).

하도급대금지급 보증은 보증금 예치방식 또는 보증서 제출방식에 의할 수 있지만(하도급거래공정화에 관한법률 제13조의 2 제2항), 거의 대부분 보증서 제출방식에 의하고 있다. 보증기관의 보증서에 의하여 하도급 대금지급보증을 한 경우, 하도급인이 당좌거래정지, 파산, 건설업 등록말소 기타 이에 준하는 지급불능 사유로 인하여 하도급대금 지급채무를 이행하지 못하게 되면, 보증기관이 하수급인에게 해당 하도급대금을 지급하게 됩니다.

그리고 자금의 유용이 발생할 가능성이 있을 때에 소규모건축에서는 하도급대금 직불계약서를 하도급 업체에게 쓸 것이기 때문에 이 보증서를 교부할 의무는 없습니다.

하자보수보증

건설공사도급계약의 건설사는, 당해 공사의 준공검사 이후 그 공사의 준공대금을 지급받기 전까지, 자신이 완성한 공사목적물에 발생할 수 있는 하자에 대한 보수의무의 이행을 보증하기 위하여, 하자보수보증금을 현금 또는 보증서로 납부하여야 합니다.

하자보수보증금은 공사의 종류별로 각각 다른데, 계약금액의 100분의 2 이상 100분의 5 이하에 해당하는 금액으로 합니다.

건축주는 하자보수보증금을 하자담보 책임기간동안 보관하여야 하고, 하자보수보증금은 하자담보책임기간이 만료된 후 하자유무에 대한 최종검사를 실시하여 합격하면 수급인에게 반환됩니다.

수급인이 하자보수의무를 이행하지 않는 때에는 당해 하자보수보증금을 몰취할 수 있으며 하자보수보증금을 보증기관의 보증서로 제출한 때에는 당해 보증기관으로부터 보증금을 지급받게 됩니다.

7. 도급계약시 부가세의 부담

- 건축도급계약 및 시공단계 -

물건을 살 때 부가가치세 10%가 물건값에 포함되어 있듯이 건축을 신축하게 되면 부가가치세 10%가 발생하게 됩니다.

공사비가 5억이면, 부가세가 10% 발생하여 시공 계약 시 5억5천만원으로 계약을 하게 됩니다. 건축주가 부담하는 부가세 5천만원은 시공업체를 통하여 하도급업체에게 넘어가서 최종적으로 국가로 가게 되는 간접세입니다.

하지만, 모든 건축공사에 부가가치세를 납부하는 것은 아닙니다.

부가가치세 면세 건축물

우선 조세특례제한법 제 106조에서 규정한대로 국민주택의 규모의 경우 부가가치세를 면제합니다.

따라서 전용면적 85㎡ (25.7평)이하인 단독, 다가구, 다세대, 아파트인 경우에는 부가가치세 면제대상이 됩니다.

한 건축물에 25.7평 이하인 세대가 2세대, 25.7평 초과인 세대가 1세대인 경우에는 25.7평 이하인 세대는 부가세가 면제되고, 25.7평 초과인 세대에만 부가세가 부과됩니다. 또한 상가 부분은 상가임대사업자(과세사업자)가 있는 경우 부가가치세 환급이 가능합니다.

여기서 몇가지 포인트를 더 짚어 보겠습니다.

부담 주체에 관한 대법원 판례 살펴보기

우선 부가가치세법 제 31조를 살펴봅시다.

공사도급계약을 체결하면서 공사대금과는 별도로 건축주가 건설사에게 부가가치세를 지급하기로 약정한 경우, 건설사는 약정에 따라 건축주에게 부가가치세 상당의 금액의 지급을 청구 할 수 있습니다. (대법원 1997.03.28. 선고 96다48930).

쉽게 말하자면 공사견적금액에 부가세 별도라는 표기를 특약으로 볼 수 있습니다.
하.지.만 이러한 특약을 별도로 하지 않았다면 과연 부가가치세 부담 주체는 누구에게 돌아가는 것일까요?

우리 법원에서는 아래의 견해를 가지고 있습니다.

대법원 판례를 보면 경우는 결론적으로 미리 부가가치세에 대한 별도의 약정이나 특약이 없을 경우 해당 건축비에 부가가치세가 포함 된 것으로 보며 건설사가 건축사에게 부가가치세 상당액을 청구 할 수 없다는 의미입니다.

단, 부가가치세 관련한 특약이나 약정은 용역의 종료 후에도 이루어 질 수 있다는 단서를 달고 있으니 건축주님들은 이 부분을 꼼꼼하게 챙기셔야 합니다.

지체상금에 대한 부가세

공사대금에 대한 약정연체료는 공사용역과 대가관계에 있는 금전이라고 볼 수 없어 부가가치세의 과세표준에 포함되지 않습니다. (대법원 2001.06.29. 선고 99두12229).

공사 중단 이후의 부가세

공사대금 부가세를 건축주가 부담하기로 약정했더라도 계약에 중간 합의해지 됐다면 건설사가 부담합니다.

즉 대법원은 "공사를 진행하다가 완공 전에 중단된 경우 공사가 완성된 만큼의 비용이 결정돼 건축주가 그에 상응한 공사대금을 받은 날을 건설용역의 공급시기로 봐야 한다＂며 ＂부가가치세는 용역의 공급에 대해 부과하도록 규정하고 있으므로 이미 건설사가 건축주와 계약을 합의해지하고 용역에 대한 대가를 받았다면 처음 계약할 때 건축주가 부가가치세를 부담하기로 약정했더라도 건설사가 공사가 완료된 부분에 대한 부가가치세 납부를 해야 한다"고 선고 이유를 밝혔습니다.

건축지침

construction study room